Cum pot obliga un chiriaș să părăsească locuința dacă nu plătește?
- Avocat
- 21 mar.
- 6 min de citit
Neplata chiriei este una dintre cele mai frecvente probleme cu care se confruntă proprietarii de imobile din România. Dacă un chiriaș refuză să plătească chiria convenită potrivit contractului de închiriere, proprietarul are mai multe instrumente legale pentru a-l obliga să-și execute obligațiile sau să părăsească locuința.
Află din acest articol despre:
1. Înțelege contractul de închiriere pe care l-ai semnat
1.1. Ce clauze contractuale sunt importante dacă chiriașul nu plătește chiria?
Primul pas în stabilirea demersului judiciar la care să apelezi este să analizezi contractul de închiriere pe care l-ai semnat cu chiriașul rău-platnic. Un contract de închiriere redactat corect trebuie să prevadă termenii de plată a chiriei, penalizările pentru întârzieri și condițiile de reziliere. Dacă există clauze clare privind neplata chiriei, acestea vor servi drept bază legală pentru demersurile ulterioare.
Acordă atenție deosebită clauzelor referitoare la:
perioada de grație (dacă există)
penalități pentru întârzierea la plata chiriei
condițiile de reziliere / încetare a contractului de închiriere
procedura de notificare a întârzierilor de plată către debitor
1.2. Forma contractului de închiriere
Pe lângă conținutul clauzelor contractuale, formalitățile pe care le-ai îndeplinit la semnarea contractului de închiriere vor influența remediile pe care le ai la dispoziție pentru recuperarea datoriilor.
Conform Codului Civil al României, un contract de închiriere este titlu executoriu doar dacă este încheiat în formă autentică la un notar public sau înregistrat la autoritățile fiscale. În aceste cazuri, proprietarul poate solicita direct executarea silită a datoriilor locatarului, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească prealabilă prin care să se recunoască încălcarea contractului.
Dacă chiriașul nu respectă obligațiile asumate prin contract, precum neachitarea chiriei, proprietarul poate recurge la un executor judecătoresc pentru a pune în aplicare măsuri de executare silită precum poprirea veniturilor sau executarea bunurilor debitorului, ceea ce facilitează recuperarea rapidă a sumelor restante și evacuarea chiriașului, în cazul în care este necesar.
2. Notificarea chiriașului
În situația în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile financiare, proprietarul trebuie să urmeze o procedură corespunzătoare, în conformitate cu legislația în vigoare, pentru a-și proteja drepturile. Un element esențial al acestei proceduri este notificarea chiriașului.
2.1. Rolul notificării
Notificarea reprezintă primul act formal prin care proprietarul comunică chiriașului suma restantă și termenul limită de achitare a datoriilor. Aceasta are rolul de a informa chiriașul cu privire la obligațiile sale și de a preveni apariția unor conflicte legale, fiind totodată o măsură prealabilă în eventualitatea unui proces judiciar.
2.2. Modalități de transmitere a notificării
Legea prevede două opțiuni de trimitere a notificării către chiriaș:
Scrisoare recomandată cu confirmare de primire – această metodă asigură dovada că chiriașul a primit notificarea. Confirmarea de primire este esențială pentru ca proprietarul să poată demonstra, în fața instanței, că a îndeplinit obligația de a informa chiriașul despre datoriile restante.
Executor judecătoresc – în cazurile în care există suspiciuni de refuz al primirii notificării sau în situații mai complexe, proprietarul poate apela la un executor judecătoresc. Acesta va înmâna notificarea chiriașului în mod oficial, având valoare de probă în instanță. Utilizarea unui executor judecătoresc este frecvent recomandată atunci când există riscul ca chiriașul să evite comunicarea actului.
2.3. Elemente esențiale ale notificării
Notificarea trebuie să fie redactată într-un limbaj coerent, astfel încât chiriașul să înțeleagă exact natura obligațiilor sale. În mod obligatoriu, notificarea trebuie să conțină următoarele informații:
Suma restantă – detalierea exactă a sumei datorate de chiriaș, incluzând chiria restantă și orice alte plăți suplimentare prevăzute în contractul de locațiune.
Termenul limită pentru plata datoriilor – este necesar ca notificarea să precizeze un termen rezonabil pentru achitarea integrală a sumelor restante. Acesta trebuie să fie suficient de clar pentru a evita orice confuzie.
Consecințele neplății – în notificare trebuie să fie menționate, de asemenea, consecințele legale ale neplății, cum ar fi posibila reziliere a contractului de locațiune sau demararea procedurii de evacuare a chiriașului.
3. Acțiunea în evacuarea chiriașului
În cazul în care locatarul nu respectă termenii contractului de închiriere, iar conflictul ajunge la un punct în care alte măsuri, precum notificările sau negocierea, nu mai sunt eficiente, proprietarul poate solicita evacuarea chiriașului prin intermediul unei acțiuni în instanță. Această procedură reprezintă una dintre cele mai importante modalități prin care proprietarul își poate recupera posesia imobilului și poate pune capăt unui contract de închiriere care nu mai este respectat de chiriaș.
3.1. Înțelege termenii specifici evacuării
Folosirea unei acțiuni în evacuare presupune existența unor condiții-premisă: imobile folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.
De aceea, este important să înţelegi termenii specifici care definesc relaţiile dintre părţile implicate într-o relație de închiriere și să te asiguri că poți folosi o acțiune în evacuare.
Locațiunea este orice înțelegere, fie scrisă, fie verbală, prin care se închiriază un imobil, inclusiv sublocaţiunea, care presupune închirierea unui imobil de către un sublocatar de la locatar.
Locatarul poate fi persoana care închiriază un imobil în calitate de locatar principal, chiriaş sau arendaş. De asemenea, în această categorie intră şi sublocatarul sau un cesionar al locatarului. Este important de menţionat că persoana care poate solicita evacuarea este fie locatorul, fie sublocatorul, sau chiar dobânditorul imobilului.
Locatorul este persoana sau entitatea care închiriază un imobil. Aceasta poate fi un locator principal, un sublocator, un cesionar sau un dobânditor al imobilului, toţi având dreptul de a închiria în numele propriu.
Imobilul, în acest context, se referă atât la construcția propriu-zisă, cât şi la terenul pe care aceasta este amplasată, fie că există sau nu construcții pe respectivul teren. De asemenea, sunt incluse şi accesoriile imobilului, care pot face parte din contractul de locaţiune.
Ocupantul este orice persoană care ocupă un imobil, în afara proprietarului sau locatarului, cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului. Acesta poate fi, de exemplu, o persoană care locuieşte în imobil fără un contract de locațiune în vigoare.
Proprietarul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. În anumite cazuri, proprietar poate fi chiar locatarul, dacă dreptul de proprietate asupra imobilului este deținut de acesta.
3.2. Procedura de evacuare
Acțiunea în evacuarea chiriașului presupune o cerere formulată în fața instanței competente (în general, tribunalul sau judecătoria, în funcție de valoarea litigiului și localitatea).
În cerere, proprietarul trebuie să dovedească existența unui contract de închiriere valabil încheiat și faptul că locatarul nu își îndeplinește obligațiile asumate prin acest contract, cum ar fi neplata chiriei sau refuzul de a părăsi locuința la termenul stabilit.
3.3. Cazuri de evacuare
Printre motivele pentru care proprietarul poate solicita evacuarea chiriașului se numără:
Neachitarea chiriei sau a altor sume datorate (de exemplu, utilitățile);
Nerespectarea termenului de încheiere a contractului de închiriere;
Nerespectarea altor clauze din contract, cum ar fi utilizarea necorespunzătoare a imobilului sau subînchirierea acestuia fără consimțământul proprietarului;
Abuzul de drept de către chiriaș, cum ar fi deteriorarea gravă a imobilului.
3.4. Etapele procedurale ale acțiunii în evacuare
Depunerea cererii la instanță: proprietarul va depune cererea de evacuare la instanța competentă, însoțită de documente justificative (contractul de închiriere, notificările, dovezile de neplată etc.).
Stabilirea termenului de judecată: instanța va fixa un termen pentru judecarea cauzei și va emite o înștiințare pentru părți.
Pronunțarea hotărârii: dacă instanța constată că există motive legale pentru evacuare, va emite o hotărâre favorabilă proprietarului.
Executarea hotărârii de evacuare: după obținerea hotărârii judecătorești, proprietarul poate solicita executarea silită printr-un executor judecătoresc, care va demara procedura de evacuare a chiriașului din imobil.
4. Sfaturi practice pentru prevenție
4.1. Alege cu atenție modelul de contract de închiriere pe care îl folosești
Chiar dacă contractul de închiriere este unul dintre i și circulă nenumărate modele pe internet sau între prieteni, nu neglija importanța sa. Folosește doar contracte profesionist redactate de avocați și, eventual, apelează la asistența unui avocat specializat în drept imobiliar atunci când îl semnezi. Prevenția costă mai puțin decât remedierea situației unui chiriaș rău-platnic, mai ales atunci când contractul de închiriere folosit de proprietar nu prevede soluții eficiente.
4.2. Semnează corect contractul de închiriere
Asigură-te că ambele părți semnează contractul de închiriere și primesc o copie. Doar contractele semnate de ambele părți sunt valabile. Variante preliminare sau discuții de negociere care au loc între părți pe alte canale scrise pot ajuta din punct de vedere probatoriu, dar nu sunt suficiente pentru a dovedi existența relației contractuale.
Comentarios