Cum dobândești titlu de proprietate asupra bunurilor? Modele contracte profesioniste.

Dreptul de proprietate privată conferă titularului posibilitatea de a poseda, folosi şi dispune de un bun, mobil sau imobil, în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege și este printre cele mai protejate drepturi. De la tratate internaționale, la Constituție și Codul Civil, există multiple legi care se asigură că particularii beneficiază de garanții ale dreptului de proprietate și că bunurile lor nu formează obiectul unor exproprieri sau folosiri nepermise.

Contractul de vânzare-cumpărare este cel mai notoriu model contract prin care se transferă un titlu de proprietate de la vânzător la cumpărător. Există însă multe alte modalități juridice prin care un transfer de titlu de proprietate poate opera – contract de leasing, contract de donație, contract de rentă viageră sau contract de întreținere (comandă orice model contract). Alături de acestea, există și circumstanțe în care un titlu de proprietate poate fi dobândit fără existența unui contract de vânzare cumpărare sau a unui contract de transfer de drepturi.

Obține titlu proprietate

Ce este un titlu de proprietate? Întreabă avocat.

Un titlu de proprietate reprezintă documentul care certifică dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (ie, titlu de proprietate casă sau teren) sau mobil (ie, titlu de proprietate autoturism). În alte cuvinte, un titlu de proprietate este acel “act legal” care dovedește calitate de proprietar a unei persoane fizice sau juridice (firmă de tip SRL) asupra unor bunuri. În România, reglementările privind existența și transferul unui titlu de proprietate sunt stabilite prin intermediul codului civil și prin legi speciale care reglementează diverse modalități de constituire sau transfer.

Titlul de proprietate servește ca dovadă a dreptului de proprietate și este esențial pentru tranzacțiile comerciale, fiind premisa necesară pentru ca anumite tranzacții să poată avea loc. De exemplu, în materie imobiliară trebuie să deții un titlu de proprietate valabil pentru a putea încheia un contract de vânzare cumpărare.

Cum se dobândește un titlu de proprietate? Avocat online.

Există mai multe modalități prin care proprietarii pot dobândi dreptul de proprietate privată. Cele mai frecvente modalități de dobândire a dreptului de proprietate implică un transfer de titlu de proprietate (de regulă, ca urmare a semnării unor modele contracte profesioniste), dar există și situații în care titlul de proprietate poate fi dobândit printr-un mod originar (ie, nu implică un transfer de titlu de proprietate). În cele mai multe cazuri, un titlu de proprietate este dobândit prin unul dintre următoarele moduri:

Dobândire titlu de proprietate prin contract (convenție între părți). Întreabă avocat online.

Cele mai cunoscute și utilizate modele contracte prin care se transferă dreptul de proprietate sunt:  model contract vânzare cumpărare teren, model antecontract (chiar dacă antecontractul nu transferă proprietatea, tranzacția se va perfecta în viitor), model contract vânzare cumpărare casă, model contract vânzare cumpărare auto, model cesiune părți sociale (atunci când se vând participațiile într-o firmă de tip SRL), contractul de donație sau contractele care conțin obligații de întreținere (precum contract de renta viageră sau contract de întreținere).

Dobândire titlu de proprietate prin succesiune. Întreabă avocat online.

Dobândirea unui titlu de proprietate prin succesiune / moștenire legală sau testamentară reprezintă unul dintre modurile fundamentale de transfer al dreptului de proprietate.

În cazul moștenirii legale, succesiunea se deschide la decesul persoanei, iar patrimoniul acesteia este transmis către moștenitorii legali, conform ordinii de succesiune stabilite de lege. Acest proces implică înregistrarea certificatului de moștenitor emis de notar, care atestă dreptul moștenitorilor asupra bunurilor defunctului și operează transferul titlului de proprietate în registrele relevante. Succesiunea legală are loc direct în temeiul legii, în temeiul relației de rudenie dintre părți și nu este necesar să existe acte juridice sau contracte de transfer titlu proprietate.

Moștenirea testamentară permite defunctului să dispună de bunurile sale prin testament, acordându-le unor beneficiari desemnați. Testamentul trebuie să respecte anumite formalități pentru a fi valabil și este, de asemenea, supus procedurii notariale de validare.

În ambele cazuri de succesiune, dacă titlul de proprietate se referă la bunuri imobile, dobândirea titlului de proprietate de către moștenitori necesită înscrierea în cartea funciară. Consultarea unui avocat specializat în drept succesoral poate clarifica și facilita întregul proces, oferind sfaturi și asistență juridică adecvată pentru evitarea eventualelor dispute sau complicații.

Dobândire titlu de proprietate prin accesiune. Întreabă avocat online.

Accesiunea este un mod originar de dobândire a unui titlu de proprietate, prin care proprietarul unui bun devine proprietar și asupra bunurilor care se unesc cu sau încorporează în bunul său inițial, fie în mod natural, fie artificial (prin intervenție umană). Accesiunea se poate aplica atât bunurilor mobile, cât și celor imobile.

Proprietarul bunului principal devine, de regulă, și proprietarul bunului accesoriu, dobândind un titlu de proprietate originar. Acest principiu se bazează pe ideea că bunul accesoriu este considerat o dependență a bunului principal.

Accesiunea are la bază necesitatea practică de a simplifica situațiile în care separarea bunurilor unite ar fi dificilă sau chiar imposibilă, fără a le deteriora sau a le pierde valoarea. Prin accesiune, proprietatea asupra bunurilor unite este atribuită unui singur proprietar. Totuși, pentru a asigura echitatea, în cazul în care accesiunea se realizează prin intervenția omului, proprietarul bunului încorporat trebuie despăgubit pentru pierderea dreptului său. Acest mecanism juridic este esențial pentru a evita conflictele de proprietate și pentru a asigura o soluție practică și echitabilă în cazurile de unire a bunurilor.

Există mai multe tipuri de accesiune în urma cărora o persoană poate dobândi un titlu de proprietate:

• Accesiunea imobiliară naturală: include adăugările sau modificările naturale ale unui bun imobil, cum ar fi aluviunile (depuneri de pământ) sau formarea de noi terenuri pe marginea unui râu.

• Accesiunea imobiliară artificială: include construcțiile, plantațiile sau lucrările realizate pe un teren de către proprietarul terenului sau de către un terț. Conform art. 577 și următoarele din Codul Civil, dacă o construcție este realizată pe terenul altuia, proprietarul terenului poate dobândi proprietatea construcției, cu condiția despăgubirii constructorului de bună-credință.

• Accesiunea mobiliară prin unire: Are loc atunci când două bunuri mobile aparținând unor proprietari diferiți se unesc astfel încât devin inseparabile. Proprietarul bunului principal devine proprietarul întregului ansamblu, cu obligația de a despăgubi proprietarul bunului accesoriu.

• Accesiunea mobiliară prin transformare: se aplică atunci când un bun mobil este transformat sau prelucrat, rezultând un nou bun. Proprietarul materialului devine proprietarul noului bun, cu condiția compensării muncii depuse de cel care a efectuat prelucrarea, dacă acesta a fost de bună-credință.

Dobândire titlu de proprietate prin uzucapiune. Întreabă avocat online.

Uzucapiunea, cunoscută și sub denumirea de prescripție achizitivă, reprezintă un mod originar (ie, nu implică un transfer de titlu de proprietate) de dobândire a dreptului de proprietate prin posedarea unui bun imobil sau mobil pentru o anumită perioadă de timp determinată de lege. Practic, uzucapiunea permite unei persoane care a posedat și folosit un bun mobil sau imobil ca proprietar, în mod continuu, public și sub nume de proprietar, să devină proprietarul legal al acelui bun, chiar dacă la începutul posesiei nu deținea un titlu de proprietate valabil de proprietate.

În cazul bunurilor mobile, uzucapiunea este instantă, nefiind necesară trecerea unei perioade de timp. Codul civil prevede că oricine se află la un moment dat, cu bună-credință, în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de proprietate asupra respectivului bun mobil.

În cazul bunurilor imobile, uzucapiunea poate duce la dobândirea unui titlu de proprietate în măsura în care sunt îndeplinite anumite condiții. De exemplu, un bun imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei persoane care nu este proprietar (fără cauză legitimă) devine proprietar dacă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată și a fost înscris cu bună-credință în cartea funciară.

Dobândire titlu de proprietate ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul fructelor. Întreabă avocat online.

Fructele unui bun se referă la beneficiile sau veniturile generate de acel bun. Codul Civil distinge între două tipuri principale de fructe: fructele naturale și fructele civile.

Fructele naturale sunt produsele sau beneficiile directe obținute din exploatarea unui bun, fără ca substanța bunului să fie afectată. Exemplele includ recoltele agricole, produse animaliere (laptele, lâna, ouăle) sau alte produse naturale (lemnele, resursele minerale extrase dintr-o mină).

Fructele civile sunt veniturile generate de un bun prin intermediul unui contract sau prin folosirea acestuia de către terți. Exemplele includ chirii și arende (veniturile obținute din închirierea unui imobil sau din arendarea unui teren agricol, ca modalitate de exploatare a unui titlu de proprietate), dobânzi (sumele de bani obținute ca dobândă dintr-un model contract împrumut), dividende (veniturile obținute din deținerea participațiilor într-o firmă de tip SRL – descarcă model act constitutiv SRL).

Ca regulă generală, fructele unui bun revin posesorului de bună-credință al bunului care le-a produs. Posesor de bună-credință este cel care posedă bunul crezând, în mod rezonabil, că este proprietarul său legitim. În cazul posesiei de bună-credință, posesorul are dreptul de a dobândi fructele produse de bun pe toată durata posesiei sale. Acest drept se aplică atât fructelor naturale, cât și celor civile.

Un posesor de rea-credință este cel care posedă bunul știind că nu deține un titlu de proprietate legitim asupra acestuia. În cazul posesiei de rea-credință, posesorul este obligat să restituie proprietarului de drept toate fructele civile și naturale obținute pe durata posesiei sale, cu excepția celor necesare întreținerii bunului sau a producției acestuia.

Dobândire titlu de proprietate prin hotărâre judecătorească. Întreabă avocat online.

Un titlu de proprietate se poate dobândi în urma unui litigiu, prin hotărârea judecătorească pronunțată atunci când aceasta este constitutivă de drepturi.

Cel mai cunoscut exemple este cel al hotărârii judecătorești care ține loc de contract vânzare cumpărare, prin suplinirea consimțământului părții care refuză încheierea contractului. Ipoteza este cea între care părțile au încheiat un antecontract vânzare cumpărare (model), iar ulterior una dintre ele refuză perfectarea contractului principal (antecontractul de vânzare cumpărare nu transferă proprietatea astfel că este necesară încheierea ulterioară a contractului de vânzare pentru ca transferul titlului de proprietate să opereze).

Partea care solicită emiterea hotărârii judecătorești pentru obținere titlu de proprietate trebuie să fi îndeplinit toate obligațiile care îi revin conform antecontractului (promisiunii de vânzare cumpărare). De exemplu, cumpărătorul trebuie să fi plătit prețul convenit sau să fie pregătit să îl plătească.

Dobândire titlu de proprietate ca efect a unor decizii administrative. Întreabă avocat online.

Cazurile în care o decizie administrativă a unei autorități publice poate valora titlu de proprietate sunt stabilite prin diverse legi speciale. Cele mai cunoscute sunt legile de restituire a proprietății, care au fost adoptate pentru a remedia abuzurile comise în perioada regimului comunist, când numeroase proprietăți au fost confiscate de stat fără despăgubire justă.

Aceste legi, printre care se numără Legea nr. 10/2001, Legea nr. 247/2005, Legea nr. 165/2013, stabilesc proceduri administrative detaliate pentru restituirea imobilelor preluate abuziv sau, în cazul în care restituirea în natură nu este posibilă, acordarea de despăgubiri bănești sau echivalentul valoric al proprietăților. Aceste acte normative au creat cadrul legal necesar pentru ca foștii proprietari sau moștenitorii acestora să-și poată revendica drepturile asupra bunurilor confiscate, fie prin restituirea efectivă a imobilelor, fie prin compensări echitabile, în temeiul unor decizii administrative care constituie titlu de proprietate sau de plată a despăgubirilor.

Întrebări frecvente despre titlul de proprietate. Consultă avocat.

De ce este important titlul de proprietate?

Un titlu de proprietate este important deoarece:

• certifică dreptul legal al proprietarului asupra bunului. În temeiul titlului de proprietate, proprietarul poate efectua operațiuni asupra bunului, precum încheierea unui contract de închiriere (model), a unui contract de comodat (model) sau alte modele contracte.

• este necesar în cazul terenurilor și construcțiilor pentru înregistrarea și publicitatea imobiliară în cartea funciară. Transferul de titlu de proprietate asupra terenurilor este, în prezent, posibil doar prin intermediul cărții funciare, care are rolul de a păstra evidența proprietății private.

• protejează drepturile proprietarului în cazul unor dispute legale. În cazul unui litigiu privind dreptul de proprietate, titlul de proprietate este esențial în construirea poziției procesuale a părților. Exemplul clasic este cel al acțiuni în revendicare, în care câștigătoare va fi partea care dovedește un titlu de proprietate asupra bunului.

• este esențial pentru tranzacții imobiliare, cum ar fi vânzarea, ipotecarea sau donarea bunului. Astfel de tranzacții, în special atunci când este necesară forma autentică emisă de un nota public, nu pot fi realizate în absența unui titlu de proprietate.

Ce informații conține titlul de proprietate?

Răspunsul depinde de felul respectivului titlu de proprietate, dar, de obicei conține:

• numele proprietarului sau proprietarilor.

• descrierea detaliată a bunului imobil (teren, clădire, etc.) sau mobil la care se referă. de exemplu, clauzele unui contract de vânzare cumpărare auto vor identifica autoturismul la care se referă.

• informații despre condițiile în care titlul de proprietate se transferă, precum prețul convenit de părți și momentul transferului.

• eventuale sarcini sau servituți care grevează proprietatea.

Ce este cartea funciară?

Cartea funciară este un registru public în care sunt înscrise toate bunurile imobile și drepturile reale asupra acestora. Înregistrarea în cartea funciară asigură publicitatea imobiliară și protejează drepturile proprietarilor. După intrarea în vigoare a codului civil actual, drepturile înscrise în cartea funciară - precum drepturile asupra bunurilor imobile, terenuri și clădiri - se pot transmite sau modifica doar prin respectarea regulilor de carte funciară.

Cum se înregistrează un titlu de proprietate în cartea funciară?

Pentru a înregistra un titlu de proprietate în cartea funciară:

• proprietarul depune actele de proprietate la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.

• oficiul verifică autenticitatea și legalitatea actelor.

• dreptul de proprietate este înscris în cartea funciară și proprietarul primește un extras de carte funciară.

Ce drepturi și obligații are un proprietar conform unui titlu de proprietate? Avocat contracte.

Drepturile proprietarului includ:

• dreptul de a administra și folosi bunul: utilizarea bunului imobil sau mobil conform destinației sale.

• dreptul de dispoziție: dreptul de a încheia contracte de vânzare, contract de donație, contract de închiriere pe termen lung sau contract de ipotecă asupra bunului.

Obligațiile proprietarului includ:

• plata taxelor și impozitelor: achitarea taxelor și impozitelor aferente proprietății.

• întreținerea bunului: menținerea bunului în stare bună și efectuarea reparațiilor necesare, astfel încât să nu fie prejudiciate terțele părți sau să fie respectate diverse dispoziții administrative.

• respectarea normelor legale: conformarea cu reglementările legale și urbanistice aplicabile.

Ce se întâmplă dacă există dispute legate de titlul de proprietate?

Dacă există dispute legate de titlul de proprietate, acestea pot fi soluționate pe cale amiabilă sau prin intermediul instanțelor de judecată. Persoanele care consideră că au un drept mai bine întemeiat asupra bunului imobil sau mobil pot contesta titlul de proprietate în instanță. Cel mai frecvent litigiu privind titlurile de proprietate este acțiunea în revendicare.

Pot exista vicii de formă sau de fond în titlul de proprietate? Avocat contracte.

Da, pot exista vicii de formă (erori în redactarea actelor) sau vicii de fond (probleme legate de validitatea unui titlu de proprietate). Acestea pot fi contestate în instanță de partea interesată și pot afecta validitatea titlului de proprietate, inclusiv cu consecințe precum pierderea dreptului.

Cum pot proteja proprietarii titlul de proprietate? Avocat contracte.

Proprietarii își pot proteja titlul de proprietate prin:

• înregistrarea corectă și la timp a actelor în cartea funciară, în cazul bunurilor mobile.

• consultarea unui notar public pentru autentificarea actelor sau înregistrarea lor în diverse registre care acordă dată certă pentru opozabilitate față de terți.

• verificarea periodică a înregistrărilor în cartea funciară pentru a detecta eventualele erori privind înscrierile care privesc titlul de proprietate pe care îl dețin.

Ce documente sunt necesare pentru obținerea unui titlu de proprietate în cazul unei moșteniri?

Pentru obținerea unui titlu de proprietate în cazul unei moșteniri, sunt necesare următoarele documente:

• certificatul de deces al defunctului.

• certificatul de moștenitor eliberat de un notar public.

• actele de proprietate ale defunctului asupra bunurilor moștenite (contracte de vânzare-cumpărare, titluri de proprietate, etc.).

• documente de identificare ale moștenitorilor (carte de identitate, pașaport).

• alte documente relevante, cum ar fi testamentul (dacă există).

Ce presupune obținerea titlului de proprietate prin hotărâre judecătorească care ține loc de contract de vânzare-cumpărare? Avocat contracte.

Obținerea titlului de proprietate prin hotărâre judecătorească care ține loc de contract de vânzare-cumpărare presupune următoarele etape:

• existenta unui antecontract de vânzare-cumpărare (model antecontract) valabil încheiat între părți.

• dovedirea faptului că una dintre părți refuză nejustificat să finalizeze tranzacția prin semnarea contractului de vânzare cumpărare.

• introducerea unei acțiuni în instanță de către partea interesată (de obicei cumpărătorul) prin care se solicită emiterea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

• instanța va analiza antecontractul și probele prezentate și, dacă refuzul pârâtului este considerat nejustificat, va emite o hotărâre judecătorească care va înlocui contractul de vânzare-cumpărare și va conferi dreptul de proprietate.

Cum se dobândește titlul de proprietate asupra unui imobil achiziționat prin licitație publică?

Dobândirea titlului de proprietate asupra unui imobil achiziționat prin licitație publică presupune următoarele etape:

• participarea la licitația publică organizată de autoritatea competentă (de exemplu, ANAF, executor judecătoresc, etc.).

• câștigarea licitației prin oferirea celui mai mare preț de adjudecare.

• semnarea procesului-verbal de adjudecare, care constituie titlul de proprietate prin care câștigătorul licitației dobândește dreptul de proprietate asupra imobilului.

• plata integrală a prețului de adjudecare.

• înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe baza procesului-verbal de adjudecare și a dovezii plății integrale.